尺素金聲丨樓市“銀十”有成色，一攬子政策顯成效

樓市“銀十”成色漸顯。北京10月二手房網(wǎng)簽量有望達(dá)近19個月以來最高值；上海10月二手房成交量突破2萬套；深圳截至10月26日的新房認(rèn)購量破1萬套，創(chuàng)近年來新高；成都購房展會期間二手房連續(xù)6天成交破千套，相比9月日均成交量翻番……

10月以來，不少城市看房量明顯上升、銷售量不同程度增長、房地產(chǎn)主要指標(biāo)好轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局近期調(diào)查顯示：預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比，分別比上月提高10個和6.5個百分點(diǎn)。

住房問題是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益。近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，離不開有關(guān)部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、各個地方迅速行動打出的政策“組合拳”。

促需求。取消或調(diào)減限購、取消限售等，降低購房門檻；降低住房公積金貸款利率、降低存量貸款利率等，減輕還貸壓力；開展百城千企商品住房促銷活動和方便看房活動，為購房者提供優(yōu)惠和便利。以近期存量房貸利率批量調(diào)整落地為例，總體上將節(jié)省利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億人口。

保供給。充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，推進(jìn)保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。這些舉措，既能使房企資金鏈緊張得到緩解、風(fēng)險得到化解，也能解決購房人對房屋交付安全的顧慮、提振購房信心。

去庫存。支持地方用好專項(xiàng)債收購存量商品房用作保障性住房、將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例由原來60%提高到100%等政策，加快推動商品房去庫存進(jìn)程，保持房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。

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適時出臺的政策“組合拳”，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量等提供了堅(jiān)實(shí)支撐，促進(jìn)市場信心進(jìn)一步提升。

市場出現(xiàn)的積極變化，印證了政策的務(wù)實(shí)管用，反映了房地產(chǎn)市場基本面的需求支撐。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場轉(zhuǎn)向增量存量并重。全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已處于較高水平，疊加人口下降和城鎮(zhèn)化速度放緩，客觀而言，房地產(chǎn)需求量很難再回到2021年高達(dá)18億平方米銷售面積的高位。同時也要看到，我國居民潛在住房需求規(guī)模仍然較大。

一方面，我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%，約1.8億外出農(nóng)民工在城里沒有完全市民化，進(jìn)城農(nóng)民工的購房比例還不高。現(xiàn)有住房存量中，90平方米以下的中小戶型住房占絕大多數(shù)，剛性和改善性需求仍較旺盛。

另一方面，城中村改造和危舊房改造、城市更新等持續(xù)推進(jìn)，仍會不斷創(chuàng)造新的發(fā)展空間。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前表示，通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。專家測算，以戶均建筑面積100平方米計(jì)算，這有望釋放約1億平方米剛性購房需求。

“經(jīng)過三年調(diào)整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持也在持續(xù)增加，這些都在為市場需求的復(fù)蘇積蓄能量?！比f科董事會主席郁亮認(rèn)為，潛在住房需求規(guī)模仍然巨大。

經(jīng)過深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場已從過去的主要解決“有沒有”轉(zhuǎn)向主要解決“好不好”的階段。無論是增加保障性住房建設(shè)和供給、完善住房供應(yīng)體系、建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，還是建設(shè)綠色低碳智能安全的“好房子”、構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制，都會推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式加快構(gòu)建。需求逐步釋放，供給不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)市場將實(shí)現(xiàn)更加平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量的發(fā)展。